Simulasi KPR: Cicilan dan Biaya yang Sering Terlewat
Harga rumah bukan satu-satunya yang perlu disiapkan. Ini cara memperkirakan cicilan bulanan dan daftar biaya di luar harga yang sering membuat pembeli kaget.
7 menit baca
Banyak pembeli pertama menghitung kemampuan berdasarkan harga rumah saja, lalu kaget saat tahu ada belasan juta hingga ratusan juta rupiah biaya lain yang harus disiapkan tunai di awal. Artikel ini membantu Anda menghitung keduanya.
Uang muka
Bank umumnya membiayai sebagian dari nilai properti, dan sisanya menjadi uang muka yang Anda siapkan sendiri. Besarannya bergantung pada kebijakan bank, jenis properti, dan apakah ini rumah pertama Anda. Ketentuan uang muka minimum juga pernah beberapa kali disesuaikan regulator, jadi tanyakan angka terkini ke bank.
Perlu diingat: bank menghitung pembiayaan dari nilai taksiran mereka, bukan dari harga yang Anda sepakati dengan penjual. Kalau taksiran bank lebih rendah dari harga transaksi, selisihnya menjadi tanggungan Anda di luar uang muka.
Memperkirakan cicilan bulanan
Cicilan dipengaruhi tiga hal: jumlah pinjaman, suku bunga, dan tenor. Semakin panjang tenor, semakin ringan cicilan bulanan, tapi total bunga yang dibayar semakin besar. Perbedaannya bisa sangat signifikan pada tenor 20 tahun ke atas.
Sebagian besar KPR di Indonesia memakai skema bunga tetap untuk beberapa tahun pertama, lalu berpindah ke bunga mengambang yang mengikuti pasar. Ini bagian yang paling sering luput diperhatikan: cicilan Anda hampir pasti naik setelah masa bunga tetap berakhir.
Berapa cicilan yang wajar?
Bank umumnya membatasi total cicilan Anda pada kisaran sepertiga dari penghasilan bulanan. Itu batas maksimal yang mereka izinkan, bukan rekomendasi. Kalau Anda punya cicilan lain, tanggungan keluarga, atau penghasilan yang tidak tetap, mengambil angka di bawah batas itu jauh lebih aman.
Biaya di luar harga rumah
Ini komponen yang paling sering terlewat dalam perencanaan. Perkiraan kasarnya bisa mencapai beberapa persen dari harga transaksi, dan hampir semuanya harus dibayar tunai:
- BPHTB — pajak yang ditanggung pembeli, dihitung dari nilai transaksi atau NJOP (mana yang lebih tinggi) dikurangi batas tidak kena pajak yang berlaku di daerah tersebut.
- Biaya notaris/PPAT untuk pembuatan akta.
- Biaya balik nama sertifikat di kantor pertanahan.
- Biaya provisi, administrasi, dan appraisal dari bank.
- Asuransi jiwa dan asuransi kebakaran yang umumnya diwajibkan bank.
- PBB tahun berjalan, jika belum dilunasi penjual.
Sebagai gambaran perencanaan, siapkan dana tunai di luar uang muka untuk pos-pos di atas. Mintalah rincian tertulis dari bank dan notaris sebelum menandatangani apa pun — angka pastinya berbeda-beda antar daerah dan antar bank.
Sebelum mengajukan
- Periksa catatan kredit Anda lebih dulu. Tunggakan kartu kredit atau pinjaman online yang belum beres adalah penyebab penolakan yang paling umum.
- Siapkan slip gaji, rekening koran, dan dokumen kerja sesuai permintaan bank.
- Ajukan ke lebih dari satu bank untuk membandingkan bunga dan biaya.
- Jangan mengambil cicilan baru apa pun selama proses pengajuan berlangsung.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
- Berapa uang muka minimal untuk KPR?
- Bergantung pada kebijakan bank, jenis properti, dan apakah ini rumah pertama Anda. Ketentuannya juga pernah beberapa kali disesuaikan regulator, jadi tanyakan angka terkini langsung ke bank yang Anda tuju.
- Kenapa cicilan KPR saya naik padahal tidak menambah pinjaman?
- Kemungkinan besar masa bunga tetap Anda sudah berakhir dan berpindah ke bunga mengambang yang mengikuti kondisi pasar. Periksa kembali perjanjian kredit Anda pada bagian jangka waktu bunga tetap.
- Apakah bisa mengajukan KPR untuk rumah bekas?
- Bisa, selama sertifikat jelas dan properti lolos penilaian bank. Yang membedakan biasanya taksiran nilai dan usia bangunan, yang dapat memengaruhi jumlah pembiayaan.