Biaya Balik Nama Sertifikat dan Siapa yang Menanggung
Rincian pos biaya saat memindahkan sertifikat ke nama Anda, mana yang ditanggung pembeli, mana yang penjual, dan apa yang bisa dinegosiasikan.
5 menit baca
Balik nama adalah proses memindahkan nama pemegang hak di sertifikat dari penjual ke pembeli. Selama ini belum dilakukan, secara hukum properti itu masih tercatat atas nama orang lain — meskipun Anda sudah membayar lunas dan menempatinya.
Pembagian yang lazim
Dalam praktik umum di Indonesia, pembagiannya seperti ini — meski semuanya bisa dinegosiasikan dan sebaiknya ditulis jelas dalam perjanjian:
- Ditanggung pembeli: BPHTB, biaya balik nama di kantor pertanahan, dan umumnya biaya pengecekan sertifikat.
- Ditanggung penjual: PPh final atas pengalihan hak, serta PBB dan tagihan yang tertunggak sampai tanggal transaksi.
- Dibagi atau dinegosiasikan: honorarium notaris/PPAT. Praktiknya beragam, ada yang dibagi dua, ada yang ditanggung salah satu pihak.
BPHTB — pos terbesar bagi pembeli
BPHTB dihitung dari nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi, dikurangi nilai perolehan tidak kena pajak yang besarannya ditetapkan masing-masing daerah. Karena ditetapkan daerah, besarannya bisa berbeda antara Jakarta, Bekasi, Depok, Tangerang, dan Bogor.
Berapa lama prosesnya
Jika dokumen lengkap dan tidak ada masalah, proses di kantor pertanahan umumnya memakan waktu beberapa minggu. Yang membuat molor biasanya bukan kantor pertanahannya, melainkan dokumen yang belum siap: PBB belum lunas, ahli waris belum lengkap tanda tangannya, atau sertifikat masih menjadi agunan bank.
Hal yang perlu dipastikan
- Semua pemilik yang namanya tercantum ikut menandatangani. Kalau pemilik sudah meninggal, seluruh ahli waris harus terlibat.
- Jika sertifikat masih diagunkan, pastikan proses roya (penghapusan hak tanggungan) selesai lebih dulu.
- Simpan bukti bayar BPHTB dan PPh — keduanya diperlukan saat pendaftaran balik nama.
- Minta tanda terima setiap kali menyerahkan dokumen asli ke notaris.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
- Apakah balik nama bisa diurus sendiri tanpa notaris?
- Akta jual beli tanah wajib dibuat di hadapan PPAT, jadi tidak bisa sepenuhnya sendiri. Sebagian tahap pendaftaran bisa Anda urus langsung ke kantor pertanahan, tapi banyak pembeli memilih menyerahkannya ke notaris agar tidak ada berkas yang terlewat.
- Apa risikonya kalau balik nama ditunda?
- Secara hukum properti masih atas nama penjual. Ini menyulitkan saat Anda hendak menjual kembali, mengagunkan, atau mewariskan — dan menjadi jauh lebih rumit bila penjual meninggal atau tidak dapat dihubungi.