Beda SHM, HGB, AJB, dan Girik — Mana yang Aman Dibeli?
Empat dokumen ini sering disebut sebagai 'surat rumah', padahal kekuatan hukumnya jauh berbeda. Salah paham di sini bisa berujung kehilangan hak atas properti.
6 menit baca
Ketika penjual bilang 'suratnya lengkap', pertanyaan pertama yang harus Anda ajukan adalah: surat yang mana. SHM, HGB, AJB, dan Girik adalah empat hal yang sangat berbeda, dan hanya dua di antaranya yang merupakan bukti kepemilikan.
SHM — Sertifikat Hak Milik
Ini bentuk kepemilikan terkuat dalam hukum pertanahan Indonesia. Berlaku selamanya, tidak ada masa berakhir, dan dapat diwariskan maupun dijadikan jaminan bank tanpa syarat tambahan. Hanya warga negara Indonesia yang boleh memegang SHM.
Kalau Anda punya pilihan dan anggaran memungkinkan, SHM selalu jadi pilihan paling aman. Nilai jual kembalinya juga paling stabil karena calon pembeli berikutnya tidak perlu memikirkan perpanjangan.
HGB — Hak Guna Bangunan
HGB memberi hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik penuh pemegangnya. Jangka waktunya terbatas — umumnya 30 tahun, dapat diperpanjang, lalu diperbarui. Banyak apartemen, ruko, dan perumahan yang dibangun pengembang berstatus HGB.
HGB bukan berarti buruk. Yang penting Anda tahu sisa masa berlakunya dan biaya perpanjangannya sebelum membeli. Periksa tanggal berakhir di sertifikat, bukan hanya percaya keterangan lisan. HGB atas tanah negara umumnya dapat ditingkatkan menjadi SHM bila pemegangnya perorangan WNI — prosesnya berbiaya, tapi bisa dilakukan.
AJB — Akta Jual Beli
Ini yang paling sering disalahpahami. AJB bukan sertifikat dan bukan bukti kepemilikan. AJB adalah akta yang dibuat PPAT untuk mencatat bahwa transaksi jual beli terjadi. Setelah AJB ditandatangani, tetap harus dilanjutkan ke proses balik nama agar sertifikat berpindah ke nama pembeli.
Girik — dan mengapa ini bukan sertifikat
Girik, petok D, dan sejenisnya adalah catatan pajak lama dari era sebelum sistem pendaftaran tanah modern. Girik hanya menunjukkan bahwa seseorang tercatat membayar pajak atas sebidang tanah — bukan bahwa ia pemiliknya secara hukum.
Tanah girik biasanya dijual jauh di bawah harga pasar, dan itu ada sebabnya. Tanah girik bisa disertifikatkan, tapi prosesnya panjang, berbiaya, dan tidak selalu berhasil — terutama jika ada ahli waris yang tidak sepakat atau batas tanah tumpang tindih dengan bidang lain. Bank umumnya tidak menerima girik sebagai jaminan KPR.
Yang sebaiknya Anda lakukan sebelum membayar
- Minta fotokopi sertifikat, lalu cocokkan nama pemegang hak dengan KTP penjual.
- Cek keaslian dan status sertifikat ke kantor BPN setempat. Bisa dilakukan sendiri atau melalui notaris/PPAT.
- Pastikan tidak ada catatan blokir, sengketa, atau hak tanggungan (agunan bank) yang masih melekat.
- Cocokkan luas dan batas di sertifikat dengan kondisi fisik di lapangan.
- Periksa PBB tahun berjalan sudah lunas dan NJOP-nya wajar.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
- Apakah HGB bisa diubah menjadi SHM?
- Umumnya bisa, sepanjang pemegang haknya perorangan warga negara Indonesia dan tanahnya memenuhi syarat. Prosesnya diajukan ke kantor pertanahan dan ada biayanya. Untuk luas dan peruntukan tertentu, ketentuannya berbeda — sebaiknya tanyakan langsung ke BPN setempat.
- Apakah aman membeli rumah yang masih berstatus AJB?
- AJB saja belum memindahkan kepemilikan. Selama sertifikat induknya jelas dan tidak bermasalah, prosesnya bisa dilanjutkan ke balik nama. Yang berisiko adalah AJB tanpa sertifikat yang jelas asal-usulnya.
- Kenapa tanah girik jauh lebih murah?
- Karena pembeli menanggung risiko dan biaya untuk menyertifikatkannya, dan tidak ada jaminan proses itu berhasil. Selisih harga adalah harga dari risiko tersebut.