Ruko atau Rumah Kontrakan, Mana yang Lebih Menguntungkan?
Perbandingan imbal hasil sewa, risiko kekosongan, biaya perawatan, dan kemudahan menjual kembali antara ruko dan rumah sewa.
6 menit baca
Keduanya sama-sama menghasilkan sewa, tapi karakter risikonya berbeda. Memilih tanpa memahami perbedaan itu adalah cara paling umum untuk kecewa dengan properti investasi.
Imbal hasil sewa
Ruko umumnya memberi imbal hasil sewa tahunan yang lebih tinggi dibanding rumah tinggal pada nilai properti yang sama. Penyewa usaha bersedia membayar lebih karena lokasi berdampak langsung pada pendapatan mereka.
Tapi angka imbal hasil di atas kertas menyesatkan kalau tidak memperhitungkan masa kosong. Ruko yang menganggur enam bulan menghapus keunggulan imbal hasilnya dibanding rumah yang tersewa terus-menerus.
Risiko kekosongan
- Rumah kontrakan: pasar penyewanya luas dan relatif stabil. Orang selalu butuh tempat tinggal, bahkan saat ekonomi melambat.
- Ruko: pasar penyewanya jauh lebih sempit dan sangat sensitif terhadap kondisi ekonomi. Saat usaha lesu, ruko adalah yang pertama ditinggalkan.
Ruko di lokasi yang benar-benar ramai bisa tersewa bertahun-tahun tanpa jeda. Ruko di lokasi yang salah bisa menganggur sangat lama — dan lokasi yang salah tidak selalu terlihat jelas sebelum Anda membeli.
Perawatan dan pengelolaan
Rumah kontrakan menuntut perhatian lebih sering: penyewa berganti lebih cepat, ada perbaikan kecil terus-menerus, dan Anda berurusan dengan urusan pribadi penghuni. Ruko cenderung disewakan lebih lama dengan penyewa yang merawat sendiri interiornya, tapi ketika rusak, perbaikannya lebih besar.
Kemudahan menjual kembali
Ini pertimbangan yang sering diabaikan. Rumah tinggal punya calon pembeli jauh lebih banyak — siapa pun yang butuh tempat tinggal. Ruko hanya diminati pelaku usaha dan investor, sehingga waktu yang dibutuhkan untuk menjual biasanya lebih lama dan tawar-menawarnya lebih keras.
Yang perlu dihitung sebelum membeli
- Perkirakan sewa realistis dengan menanyakan harga sewa properti sejenis di sekitarnya — jangan pakai angka dari penjual.
- Kurangi dengan asumsi masa kosong yang jujur, misalnya satu sampai dua bulan per tahun.
- Kurangi lagi dengan PBB, perawatan rutin, dan biaya pengelolaan.
- Bandingkan sisanya dengan nilai properti untuk mendapat imbal hasil bersih. Angka inilah yang layak dibandingkan antar pilihan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
- Berapa imbal hasil sewa yang dianggap wajar di Jabodetabek?
- Sangat bergantung lokasi dan jenis properti. Yang lebih penting daripada mengejar angka tertentu adalah menghitung imbal hasil bersih setelah masa kosong dan biaya perawatan, lalu membandingkannya antar pilihan yang nyata Anda hadapi.
- Apakah ruko bisa dibeli dengan KPR?
- Umumnya bisa melalui skema pembiayaan properti komersial, tapi syarat uang muka dan bunganya biasanya berbeda dari KPR rumah tinggal. Tanyakan ke bank sejak awal.